Дата 1 июля 2021 года стала для Украины судьбоносной: с этого момента в стране заработал рынок сельхозземли. Новый законодательный акт, за который в ночь с 30 на 31 марта 2020 года проголосовали 259 депутатов, разрешил продавать и покупать земельные активы.
Отношение к земельной реформе 2021 года, которая ознаменовалась снятием моратория на свободную продажу/покупку земли, у самих украинцев противоречивое.
Одни уверены, что нововведение наконец-то сделает землевладельцев полновластными собственниками, ведь до сих пор владение было номинальным: землю можно было обрабатывать или сдавать в аренду, но возможности на законных основаниях продать или купить не было. Другие считают, что принятые в 2020 году законодательные акты налагают слишком много ограничений, из-за чего выгода для собственников и для агросектора Украины в целом будет недостаточной. Попробуем разобраться с основными нововведениями и правилами земельной реформы.
С целью нормативного урегулирования земельных отношений украинский парламент в январе 2001 года принял закон 2242-III .
Законом предусматривалось, что собственники земельных паев могут передать свой земельный актив по наследству или продать государству, однако отчуждение участков по другим сделкам, таким как продажа или дарение третьим лицам, было запрещено. Таким образом, закон фактически запрещал продажу сельхозземли.
Изначально было предусмотрено, что запрет (мораторий) должен действовать до 2005 года, но его неоднократно продлевали, поэтому по факту вместо 4 лет он просуществовал 20. Среди основных причин такой задержки — проблемы с инвентаризацией земельных активов в Украине, отсутствие полного электронного земельного кадастра и институтов, необходимых для цивилизованных рыночных отношений (аграрной биржи и т. д.).
Впервые законопроект о земельной реформе был рассмотрен и даже принят в первом чтении еще в ноябре 2019 года. Однако из-за огромного количества правок (более 4 тысяч) работа над нормативом продлилась еще два с половиной месяца, а содержимое документа претерпело существенных изменений. И только весной 2020 года в условиях беспрецедентного общественного давления приняли исторический документ о земельной реформе.
По условиям окончательной версии закона № 552-IX , запускающего оборот в Украине земель сельскохозяйственного назначения, предусмотрено два основных этапа:
Однако даже после земельной реформы купить можно далеко не все участки.
Новый закон снимает мораторий на продажу (отчуждение) земельных участков сельхозназначения, которые находятся в частной собственности. Землю, которая принадлежит государству или находится в коммунальной собственности, реализовать (купить) нельзя. Исключением являются только те земельные активы государственной или коммунальной собственности, которые принадлежат физлицам по праву постоянного пользования. Такие земельные площади можно выкупить на условии рассрочки сроком до 10 лет. Что касается коммунальных и государственных земель, то их можно будет взять в аренду.
Кто сможет покупать
К торгам допускаются юрлица, в состав которых входят граждане Украины, государство и/или территориальная община. Продажа участков юрлицам, участниками которых являются другие юрлица, невозможна. Запрет распространяется и в тех случаях, когда невозможно установить участников юридического лица, благодаря чему исключается, например, продажа земель бенефициарам из офшоров.
Что касается иностранных покупателей, то вопрос об их допуске к земельному рынку Украины будет решаться на общенациональном референдуме. Нормативно-правового акта, регулирующего вопросы продажи земли иноземцам, пока нет. Сроки проведения референдума также не определены: по мнению экспертов рынка, до момента прихода иностранных инвесторов важно удовлетворить спрос отечественных аграриев.
ВАЖНО . В отношении всех юридических лиц, которые хотят приобрести украинскую землю, действует обязательное правило: они должны быть созданы и зарегистрированы с учетом норм законодательства Украины.
Отдельного внимания заслуживают банковские организации. Законом предусмотрено, что банк может стать собственником земельных участков сельскохозяйственного назначения, но только в тех случаях, когда такой актив является залогом. Например, если заемщик, предоставивший землю в качестве залога, не выплачивает кредит, банк может забрать участок в счет погашения долга. Однако в дальнейшем эта земля должна быть отчуждена (продана) не позднее чем через 2 года со дня приобретения права собственности на нее.
ВАЖНО . Если каким-то образом частное или юридическое лицо получило право собственности на земельный участок, который не может по закону принадлежать ему, владельцу дается 1 год с момента перехода права собственности на отчуждение этого актива.
Стоимость земли определяется участниками сделки — как договорятся между собой стороны. При этом в целях защиты интересов продавцов и справедливого налогообложения до 1 января 2030 года предусмотрено правило, согласно которому цена участка не может быть ниже, чем нормативная денежная оценка. Последнюю проводит специальная государственная служба Украины — Госгеокадастр .
При продаже земельных активов придется заплатить налоги, которые рассчитываются исходя из суммы оценки участка:
Если в текущем году продавец уже заключал сделку купли/продажи недвижимости (например, продал квартиру, дом, другой земельный участок), к вышеуказанным расходам добавляется налог на доходы — придется отдать в государственную казну еще 5% от суммы оценки земли.
Фермерам, которые арендуют участки, не стоит волноваться: снятие моратория не отменяет договорных отношений. Если землевладелец заключил долгосрочный договор на аренду и он еще не истек, собственник не может просто так разорвать контракт со своим арендатором и продать землю третьему лицу. Это можно сделать только в том случае, если таковые условия были прописаны в договоре. Но, даже если участок будет продан, условия и сроки аренды остаются неизменными, арендатору даже не нужно переоформлять документы с новым владельцем — это будет сделано автоматически.
ВАЖНО . При продаже земельных паев арендатор имеет привилегированные условия: он является первым претендентом и имеет преимущественное право на выкуп. Собственник земли (продавец) должен предупредить арендатора о своем намерении продать участок. Обязанность по контролю преимущественных прав возлагается на нотариусов — они должны отслеживать все правовые отношения при оформлении сделок.
Если в ходе земельных торгов покупатели, включая арендатора, предлагают одинаковую цену, решение о переходе прав собственности принимается в пользу арендатора. И только если кто-то из покупателей устанавливает более высокую цену, то продавец имеет право отдать актив тому, кто предлагает более выгодные условия.
Преимущества перед арендатором имеют только родственники собственника земли и банк — если участок находится в залоге, то в случае невыполнения долговых обязательств актив переходит кредитору.
Законодатели не предусмотрели специальной процедуры по продаже земельных участков, поэтому юристы придерживаются нормативов Гражданского кодекса Украины. В целом процесс можно сравнить со сделками по купле/продаже недвижимости. Вместе с тем есть особенности, на которые следует обратить внимание:
Алгоритм продажи земельных участков с/х назначения выглядит следующим образом:
Обязательным условием заключения сделки является уплата налогов (она проводится до или в момент оформления документов). Услуги нотариуса оплачиваются отдельно.
Для справки: в Украине насчитывается более 42 млн га земель сельхозназначения.